Deshalb sind vermietete Immobilien nach wie vor als Altersvorsorge gefragt

Es ist jetzt genau ein Jahr her – es war September 2021 –, als das Statistische Bundesamt die Information veröffentlichte: Die Preise für Wohnimmobilien seien im 2. Quartal um durchschnittlich 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. „Dies ist der größte Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.“

Damals, also vor einem Jahr, verlangten die Banken für Baugeld oftmals nicht einmal ein Prozent Zinsen. Lang, lang ist’s her…

Und heute?

Die Zinsen haben einen Sprung nach oben gemacht, und sie werden demnächst wahrscheinlich noch höher steigen. Gleichzeitig haben Häuser und Wohnungen nicht oder allenfalls nur unwesentlich an Wert verloren.

Ganz eindeutig: Eine Immobilie zu kaufen ist faktisch teurer geworden.

Nur eines hat sich im Vergleich zum letzten Jahr nicht geändert: Nach wie vor suchen viele Menschen eine Immobilie, weil sie schon heute an morgen denken und eine vermietete Wohnung als sichere Altersvorsorge erwerben wollen. Was ja auch Sinn macht: Das Rentenniveau in Deutschland gilt schon heute als deutlich zu niedrig. Die zu erwartende Rentenlücke – also die Differenz zwischen dem finanziellen Bedarf im Ruhestand und den Einnahmen aus der gesetzlichen Rentenversicherung – wirkt vielfach bedrohlich.

Der Ruhestand ist damit zu einem Thema geworden, das den meisten Menschen Sorge bereitet: Wie soll eigentlich – ohne eigene Vorsorge – im Alter ein gutes Leben in finanzieller Freiheit noch möglich sein?

Eine vorausschauende Lebensplanung wird immer wichtiger, ist aber aktuell deutlich schwieriger geworden. Eindeutig im Vorteil ist, wer über ausreichend Ersparnisse verfügt. Den treibt allerdings heute ein ganz anderes Problem um: Er kann praktisch zusehen, wie sein Vermögen dahinschwindet. Die Inflation lässt es sogar noch schneller schrumpfen als vor kurzem die Negativzinsen bzw. Verwahrentgelte der Banken: Die wurden sichtbar vom Konto abgebucht – die Inflation dagegen belässt uns zwar das Geld, nur können wir weniger dafür kaufen.

Die Anlage in Aktien könnte eine Lösung bieten, aber es drohen natürlich die bekannten Risiken – bis hin zum Totalverlust. So kommt, wer kühl überlegt und sicherheitsorientiert handeln will, immer wieder zurück zu Immobilien:

Der Immobilienmarkt ist von der Inflation weitgehend unabhängig, weil er sich zum Beispiel durch steigende Mietpreise der Inflationsrate anpasst. Immobilien zählen zu den knappen Gütern wie Öl, Gold und andere Rohstoffe. Diese Ressourcen sind endlich. Bei einer Inflation verteilt sich eine größere Geld-Menge auf die gleiche Menge dieser Güter, was logischerweise zur Folge hat: Ihr Wert steigt.

Hinzu kommt: Die Experten sagen voraus, dass ein Absinken der Kaufpreise kaum zu erwarten ist. Vielleicht in der abgelegenen Provinz, aber nicht in Metropolen und ihrem Umland. Dort wird die Nachfrage nach Mietwohnungen aller Voraussicht nach sogar noch deutlich steigen: Denn das Angebot an Wohnraum wird knapper, weil viele, die eigentlich ein Eigenheim bauen wollten, erst einmal in einer Mietwohnung bleiben. Gleichzeitig wird weniger gebaut, weil Materialkosten explodieren, Lieferengpässe drohen, Personalmangel herrscht…

Über die Anschaffung einer Mietimmobilie nachzudenken macht also durchaus Sinn, auch – oder besser: gerade in diesen Zeiten. Aber: Nicht jede Renditeimmobilie rechnet sich, ganz im Gegenteil. Damit aus einer Geldanlage ein Gewinn wird, müssen einige wichtige Punkte beachtet werden:

Die Sicherheit und Höhe der Mieteinnahmen sowie der Zustand einer Wohnung sind nach wie vor ganz zentrale Punkte bei der Kalkulation. Neue Immobilien sind grundsätzlich besser als Inflationsschutz geeignet als ein Haus, in dem Sanierungsarbeiten anstehen. Im schlimmsten Fall kann sich bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie der Inflationsschutz sogar ins Gegenteil umkehren: Die hohen Kosten können die Hoffnung auf eine Rendite ganz schnell platzen lassen.

Mindestens ebenso wichtig wie der bauliche Zustand ist stets die Lage einer Renditeimmobilie. Wie ist das Objekt an die Infrastruktur angebunden, wie ist die Arbeitsmarktlage in der Umgebung…

Eine sorgfältige Prüfung mit ehrlichen Antworten auf alle Fragen ist entscheidend: Nur dann können potenzielle Risiken identifiziert, und die Eignung einer Immobilie als Geldanlage kann realistisch eingeschätzt werden.

Fällt das Ergebnis zufriedenstellend aus, wird sich – auch bei Zinssätzen um aktuell drei Prozent – eine Renditeimmobilie nach wie vor sehr gut rechnen. Der Bankkredit, der nach Einbringung des Eigenkapitals noch notwendig wird, sollte sich über die Jahre hinweg weitgehend aus den Mieteinnahmen finanzieren. Steuervorteile sorgen dafür, dass der Eigenanteil an der Finanzierung in einem überschaubaren Rahmen bleibt.

So bleibt unterm Strich eine vermietete Immobilie nach wie vor die ideale Altersvorsorge. Wenn die Wohnung eines Tages – möglichst vor Renteneintritt – vollständig abbezahlt ist, kann die eingenommene Miete die Rente aufstocken. Oder die Wohnung wird verkauft, in der Regel mit einem Wertzuwachs: Aus dem Erlös kann ganz bestimmt ein gutes Leben im Alter finanziert werden.

Falls Sie Fragen zum Thema „Immobilie als Altersvorsorge“ haben, freue ich mich, wenn Sie mich für ein Telefonat oder Gespräch kontaktieren: Gerne berate ich Sie und beantworte Ihre Fragen.