Wie ist eine vermietete Immobilie steuerlich zu bewerten?
Ein Immobilienkäufer, der nach klugem Abwägen eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, will natürlich über die Mieteinnahmen Gewinne erzielen. Das heißt zugleich: Er erzielt Einnahmen, die steuerpflichtig sind. Die Gewinne aus Vermietung sind mit dem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern.
Und trotzdem sind Kapitalanlage-Objekte in der Regel höchst interessant. Denn es bestehen zahlreiche Möglichkeiten, eine vermietete Immobilie steuerlich abzusetzen. Zu nennen sind zunächst die Anschaffungs- und Herstellungskosten: Die werden nicht im Jahr der Zahlung abgezogen, sondern durch Abschreibung über mehrere Jahrzehnte. Beispielsweise können für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
Zu den Anschaffungskosten gehören auch etliche Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten, eventuell auch bedeutsame Verbesserungen durch An- und Umbauten.
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Die Liste der möglichen Abschreibungen ist aber noch viel länger:
In den meisten Fällen wurde zum Erwerb einer Immobilie ein Darlehen aufgenommen. Dafür sind Schuldzinsen an die Bank zu zahlen: Die können im vollen Umfang steuerlich geltend gemacht werden.
Reparaturen oder Sanierungsarbeiten können als Erhaltungsaufwendungen im jeweiligen Steuerjahr abgeschrieben werden (solange der Netto-Rechnungsbetrag unter 4000 Euro liegt). Oder sie werden gleichmäßig auf maximal fünf Jahre verteilt.
Fahrtkosten des Vermieters zur Wohnung können abgesetzt werden.
Wer sich selbst um Vermarktung, Vermietung und Verwaltung der Immobilie kümmert, kann Bürokosten absetzen.
Die Kosten für einen Anwalt (zum Beispiel bei Mieterärger) und für einen Steuerberater sind voll abzugsfähig.
Beiträge zu Vermieterverbänden (zum Beispiel Haus & Grund)können steuerlich berücksichtigt werden.
Wohnungsleerstand – das bedeutet laufende Kosten, aber keine Einnahmen. Alle seine Ausgaben für die Wohnung kann der Vermieter steuerlich voll geltend machen.
Unterm Strich bleibt festzuhalten: Die Möglichkeiten der steuerlichen Vorteile beim Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage sind sehr vielfältig und durchaus lukrativ. Wichtig ist, alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Wohnung zu notieren, alle Quittungen und Belege zu sammeln – und eventuell einen kompetenten Steuerberater hinzuzuziehen.
