Beim Immobilienkauf unbedingt beachten: Garantie ist nicht gleich Garantie
Der Begriff „Mietgarantie“ wird oft und gerne von Bauträgern genannt. Er hält allerdings bei genauerem Hinschauen nicht immer das, was man unter der Bedeutung „Garantie“ vermutet hat.
Eine Garantie ist, laut Duden, eine schriftlich gegebene Zusage. Da haben wir schon das Problem ausgemacht: Was wurde denn genau zugesagt? Wenn wir genauer hinschauen, erkennen wir schnell: Garantie ist nicht gleich Garantie!
Wichtig ist, dass man die versprochene Leistung der „Garantie“ etwas genauer hinterfragt. Hierzu möchte ich einige wesentliche Punkte erläutern, auf die beim Angebot einer Mietgarantie zu achten ist:
Als wesentliche Formen von Mietgarantien sind z. B. die sogenannte Erstvermietungsgarantie und die Mietausfallgarantie zu nennen. Durch die Erstvermietungsgarantie wird sichergestellt, dass die Objekte auch tatsächlich vermietet werden. Sie enthält auch die wichtigsten Konditionen der anfänglichen Vermietung.
Was aber ist, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt? Oder wenn die Erstvermietungsgarantie nicht direkt im ersten Monat nach Übergabe/Fertigstellung in Kraft tritt? Dann zahlen Sie als Eigentümer schon die Zinsen für Ihr Darlehen, erzielen aber dann keine Mieteinnahmen und es entsteht dadurch eine Finanzierungslücke.
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Eine Garantie ist nur so viel wert wie der Garantiegeber
Eine wirkliche Sicherheit liegt nur bei einer „Vollmietgarantie“ vor. Hier bekommen die Eigentümer immer ihre Miete, ganz egal ob ihre Wohnung vermietet ist oder nicht, der Mieter berechtigt oder unberechtigt Mietkürzungen geltend macht, ob der Mieter herausgeklagt werden muss, weil er nicht die Miete zahlt, vielleicht das Sozialamt Ihn wieder einweist usw. Und das alles ab dem Folgemonat der Fertigstellung.
Ein weiteres wichtiges Detail, das beachtet werden sollte, ist der Mietgarant. Jede Mietgarantie ist nur so viel wert, wie der Mietgarantiegeber. Handelt es sich hierbei um eine langfristig am Markt erfolgreich tätige Gesellschaft, mit entsprechenden Sicherheiten – oder wurde extra für diesen Zweck eine Objektgesellschaft mit nur geringen Sicherheiten gegründet?
Ein ebenfalls wichtiger Aspekt ist ein im Verhältnis zum Markt angemessener Mietzins, der nachhaltig in den nächsten Jahren zu erreichen sein sollte. Nur dadurch ist das garantiegebende Unternehmen langfristig in der Lage am Markt zu bestehen und Ihre Investition sollte gesichert sein.
Auch der Kaufpreis spielt im Verhältnis zur Mietgarantie eine wichtige Rolle und sollte sich im marktüblichen Rahmen bewegen.
